Vuokratuottolaskuri

Sijoitusasuntolaskuri – asunnon vuokratuoton laskeminen

Vuokratuottolaskurilla lasket helposti ostettavan asunnon tai oman asunnon vuokratuoton. Vuokratuoton lisäksi saat tietää myös muita asunnon tunnuslukuja, kuten oman pääoman tuoton, arvioidut lainanlynennys määrät kuukausittain sekä arvioitu korkojen osuus lainasta. Saat myös tietää varainsiirtoveron määrän, asunnon neliöhinnan sekä yhden hyvin tärkeän ja olennaisen laskelman joka puuttuu suurimmasta osasta muista laskureista: kassavirran!

Kassavirtalaskelma on tärkeä tehdä etenkin sijoitusasuntoihin, sillä kassavirtalaskelma kertoo sen, kuinka paljon sinulla jää rahaa käteen kuukausittain kaikkien kulujen jälkeen. Toisin sanoen, kassavirtalaskelma kertoo sinulle kattaako sijoitusasunnosta tuleva vuokra lainan lyhennyksen sekä vastikkeen. Sijoitusasuntoa ostettaessa on yleensä tärkeää, että kassavirta jää plussalle. Miksi tämä on tärkeää? Sijoitusasuntojen yksi päätehtävä on kartuttaa sen omistajan varallisuutta mutta sijoitusasunto voi tuottaa sinulle myös ylimääräistä tuloa, joka ikinen kuukausi. Kukapa ei haluaisi, että sijoitusasunto tuottaa hyvin? Lisäksi positiivisessa kassavirrassa on myös toinen tärkeä asia: jos haluat ostaa useita asuntoja, mutta vuokralaisen maksama vuokra ei kattaisikaan kaikkia kuluja, joutuisit silloin ottamaan omasta rahastasi joka kuukausi, että saat kulut katettua. Kun sinulla on useampi asunto, voi negatiivinen kassavirta kääntyä sinua vastaan. Negatiivinen kassavirta on siis kassavirta, joka ei tuota ylimääräistä joka kuukausi, vaan negatiivisessa kassavirrassa sinun täytyy ottaa omista rahoistasi, että saat kaikki asunnon kulut katettua.

Asuntosijoittajana, kiinnitä siis huomita myös positiiviseen kassavirtaan. 

Vuokratuottolaskuri on yksi tärkeimmistä asuntosijoittajan työkaluista. Numerot ovat asuntosijoittamisessa erittäin tärkeitä ja meidän on ymmärrettävä niiden päälle. Ammattimaiset sijoittajat laskevat ostoksiaan aina laskurin kanssa. Vuokratuottolaskuria on helppo oppia kun sitä on muutaman kerran tottunut käyttämään. Muuta ei tarvitse tehdä, kun syöttää asunnon olennaiset tiedot vuokratuottolaskurin eri kenttiin. Annan siis tuottolaskurin tehdä työ puolestasi!

Miksi vuokratuotto on tärkeä tietää?

Vuokratuotto kertoo asunnon tuottojen ja kulujen suhdetta asunnon velattomaan hintaan (vh). Vuokratuoton laskemalla voimme siis verrata sijoitusasuntoja myös keskenämme – kumpi sijoitusasunnoista tuottaa paremmin? Vuokratuoton laskeminen on useimmilla asuntosijoittajilla se ensimmäinen asia mitä tehdään, kun oikea asunto osuu kohdalle: asunnon kuvat tai muut tiedot ovat alkuun epärelevantteja. Haluamme ensin tietää, olisiko asunto lukujen valossa meille se oikea.

Jos sijoitusasunto näyttää lukujen valossa oikealta, silloin voimme siirtyä eteenpäin ja alkaa tarkastelemaan asunnon muita tietoja. Tämä säästää myös asuntosijoittajan aikaa! Kun on oma sijoitussuunnitelma tehtynä, eli on määrittänyt itselleen erilaisia kriteereitä sijoitusasunnosta, silloin ei tarvitse tarkastaa kaikkia nenän eteen tulevia kohteita. Yksi tavoite joka on hyvä asettaa on juurikin vuokratuottotavoite. Jos analysoimasi sijoitusasunnon vuokratuotto ei ole sellainen jota haet, voit nopeasti siirtyä seuraavan kohteen katseluun, kun olet ensin todennut asian vuokratuottolaskurin avulla.

Minkälainen vuokratuotto on hyvä vuokratuotto?

Vuokratuoton suuruudesta voidaan toki olla montaa mieltä. Se riippuu täysin asuntosijoittajan strategiasta. Tottakai voisimme sanoa, että mitä suurempi sen parempi. Tämä kuitenkin riippuu myös kohteesta. Kohtuullisena vuokratuottoa voidaan varmasti pitää noin 5% vuokratuottoa, kun taas 6% ja siitä ylimenevät vuokratuotot ovat jo hyviä. Kuitenkin täytyy korostaa, että vuokratuoton tulee olla suurempi jos asunnossa on enemmän riskejä. Riskit voivat tarkoittaa esim. sitä, että asunto on muuttotappiopaikkakunnalla tai että asunto on iso. Yleensä isossa asunnossa tulisi olla isompi vuokratuotto. Yksiöissä vuokratuotot ovat usein matalampia, koska yksiöt ovat myös halutuimpia kohteita. Koska yksiöt ovat haluttuja kohteita myös sijoittajien keskuudessa, on yksiöiden hinnat suhteessa monesti arvokkaampia. Sijoitusasuntoja löytyy kuitenkin moneen lähtöön, ja hyviä asuntoja on mahdollista löytää kärsivällisen tekemisen kautta.

Jos olet tyypiltäsi kassavirtasijoittaja, eli haet nimenomaan lisätuloa asunnoista, silloin yleensä vuokrauottotavoitteet ovat isommat. Jos taas kartutat varallisuutta sijoitusasunnolla ja sinulle riittää se, että turvaat eläkepäiväsi asunnolla, silloin vuokratuottotavoite voi olla maltillisempi.

Muista myös aina tarkistaa taloyhtiön remontit!

Remontteja ei välttämättä tarvitse pelätä, kunhan niistä on tietoinen ja kunhan on osannut laskea remontista aiheutuvat kustannukset etukäteen. Asuntosijoittajan yksi moka on juurikin se, ettei olla osattu analysoida asuntoja tarpeeksi tarkkaan. Asunto ehkä ostetaan fiiliksellä, eikä sijoitusasuntoa koskaan osteta ensisijaisesti fiiliksen mukaan. Kuitenkin oman intuitio myös kertoo jotakin. Asuntosijoittaja saattaa helposti sortua joko ali-tai ylianalysointiin. Jossain vaiheessa on yleensä hyvä tehdä myös päätöksiä, varsinkin jos mielii asuntosijoittajaksi.

Vuokratuotto ja oman pääoman tuotto

Käydään ensin läpi mitä eroa on vuokratuotolla ja oman pääoman tuotolla. Tehdään siis vielä nämä kaksi käsitettä selväski. Vuokratuotto siis kertoo asunnon kassavirrassa kun taas oman pääoman tuotolla voidaan laskea tuottoa omille rahoille. Vuokratuotto ei siis suoranaisesti kerro tuottoa omille rahoille – sen tekee oman pääoman tuotto laskelma. Oman pääoman tuotto tarkoittaa nimensä mukaisesti: tuotto omalle pääomalle, eli tuottoa omalle rahalle yksinkertaistettuna. Sijoitusasuntoon maksetaan monesti pieni summa omaa rahaa ja loput rahat tulee pankista, lainan muodossa. Jos olet rahoittanut sijoitusasunnon täysin pankin rahalla, on oman pääoman tuotto yleensä ääretön. Olet siis silloin luonut täysin tyhjästä rahaa itsellesi.

Jos laitat asuntoon omaa rahaa, ei oman pääoman tuotto ole ääretön, mutta se voi silti olla hyvä! 

On yleensä suositeltavaa laittaa omaa rahaa asuntoon, ettei velkavipu ole liian suuri. Velkavipu sana tulee siis siitä, että käytetään jonkin laista vipuvoimaa omaisuuden ostamiseen. Tässä tapauksessa vipuvoima on pankin raha, siitä sana velkavipu. 

Mitä siis oman pääoman tuotto kertoo?

Oman pääoman tuotolla voidaan verrata eri sijoituksia keskenään. Sillä voidaan siis vaikkapa verrata osakesijoittamista ja asuntosijoittamista, tai vaikkapa rahastoihin sijoittamista ja asuntosijoittamista. Oman pääoman tuotolla voidaan myös laskea kuinka nopeasti oma sijoitettu raha saadaan takaisin. Jos olet ostanut asunnon 100 000 eurolla, ja oman pääoman tuotto on 50%. Silloin sinulla kestää saada oman sijoitettu raha takaisin 2 vuodessa. Jos taas olet ostanut asunnon joka maksaa 100 000 euroa, ja oman pääoman tuotto on 20%, silloin sinulla kestää 5 vuotta, että olet saanut oman sijoitetun tuoton takaisin. Oma sijoitettu raha on siis se raha, jonka olet maksanut pankille, niin sanottu ”käsiraha” siitä hyvästä, että pankki myöntää sinulle lopun lainan. Oman pääoman tuottoon vaikuttaa olennaisesti velkavivun käyttö.

Oman pääoman tuotto saadaan nousemaan sillä, että rahoitetaan ostettavaa asuntoa itse mahdollisimman vähän. Jos taas on ostanut asunnon täysin velattomalla hinnalla, ilman lainaa, ja oman pääoman tuotto pieneksi. Tällöin puhutaan myös laiskasta rahasta. Jos vipuvoimaa ei ole käytetty yhtään, ei myöskään raha tuota niin hyvin kun se voisi sinulle tuottaa. Kuitenkin on aina tunnetta itsensä ja oma talous: minkälaista velkavipua voin käyttää? Tulee ottaa myös korot ja mahdollinen korkojen nousu huomioon. Asuntosijoittajan on muutenkin tärkeää kerryttää itselleen puskuria, eli ns. vararahastoa kattamaan mahdollisia tyhjiä kuukausia, joita tulee eteen. Toinen erittäin hyvä syy kerryttää puskuria on juurikin korkojen mahdollinen nousu. Asuntosijoittajan ei koskaan tulisi tehdä päätöksiä paniikissa, joten hyvä suunnitelma ennakkoon on tärkeää – suunnitellu myös nousevien korkojen varalta.

Oman pääoman tuotto on siis olennainen luku vuokratuoton lisäksi. Molemmat luvut kannattaa ottaa huomioon.