Asunto saattaa äkkiseltään tuntua liian suurelta hankinnalta, etkä välttämättä oikein edes tiedä paljonko asunnon ostoon tarvitsisit omaa rahaa. Usein ihmiset ajattelevat, että pitäisi olla todella suuria summia pankkitilillä, jotta tätä lajia voi harrastaa. Näin ei kuitenkaan todellisuudessa ole, ja saatatkin matkan varrella yllättyä, että se olikin helpompaa mitä olit ajatellut. Mielestäni on tärkeää hajauttaa eri omaisuuslajeihin ja asunnot toimivat hyvänä maltillisen riskin sijoituskohteena. Haluan kuitenkin jakaa asuntosijoittamisen hienouden kanssasi, jotta sinäkin voit hyödyntää tämän mainion keinon varallisuutesi kasvattamisessa.

Asunnot ovat fyysistä omaisuutta

Itselleni tämä oli tärkeä seikka, kun aloin miettiä miten sijoitussalkkuni painotan. Minulle toimii se ajatus, että tiedän omistavani jotain konkreettista. Vaikka markkina tulisi alas ja hinnat laskisivat, mutta aion kuitenkin pitää asuntoa, tämä hinnan lasku ei vaikuta sijoitukseeni. Uskallan myös luottaa siihen, että hinnat taas tulevaisuudessa nousevat. Eli jos en ole myymässä asuntoa sillä hetkellä, voin vain odottaa parempia aikoja.

Mielestäni on erittäin tärkeää myös hajauttaa eri omaisuuslajeihin ja turvata taloutta sillä, että on jotain muutakin omaisuutta kun vain rahaa pankkitilillä. Jos rahan arvo laskee reilustikin jossain vaiheessa, on hyvä, että rahaa on kiinni muualla. Ja asunnot ovat tästä hyvä esimerkki.

Velkavipu maksimoi tuottosi

Harvemmin meillä on tilillä 100 000 euroa valmiina asunnon ostoa varten, joten luonnollisesti tarvitsemme siihen vierasta pääomaa eli lainarahaa. Ja mielestäni ainakin tämän hetken markkinatilanteessa, kun korot ovat historiallisen alhaalla ja lainarahaa saa halvalla, sitä kannattaa hyödyntää. Lähes kaikki ammattimaiset sijoittajat käyttävät velkarahaa hyödyksi. Lisäksi velkavivun avulla myös oman pääoman tuottosi kasvaa ja näin varallisuutta alkaa kertyä sinulle nopeammin.

Yleisesti ottaen pankki lainoittaa 70%-80% ostettavan kohteen hinnasta eli 100 000 euron asunnon kohdalla se tarkoittaisi 70 000€-80 000€ ja sinulta itseltäsi pitäisi siis löytyä 20 000€-30 000€ rahaa tai muuta vapaata vakuutta. Eli tässä tapauksessa velkavivun suuruus olisi 70% tai 80%. Pankki tienaa lainoittamalla, joten jos taloutesi on kunnossa ja pankin asettamat muut vaatimukset täyttyvät, pankki lainoittaa varmasti mielellään.

Velkavipu on asuntosijoittajan paras ystävä, sillä tämä on se työkalu, millä voitot maksimoidaan. Tämä mahdollistaa sen, että voit ostaa nopeammassa ajassa useampia asuntoja. Jos vertaat, että kauanko sinulla menisi säästää 50 000 euroa maksavaan asuntoon koko tämä summa tai vaihtoehtoisesti se, että saisit neuvoteltua pankissa omarahoitusosuuden 20 prosenttiin ja säästäisitkin 10 000 euron käsirahan tuon 50 000 euron sijaan ja pääsisit paljon nopeammin peliin mukaan.

Muista kuitenkin, että velkavipu toimii molempiin suuntiin. Eli jos vivutat liikaa, voi käydä huonosti ja velkavipu kääntyykin sinua vastaan. Muista siis aina suojautua parhaasi mukaan riskeiltä, sillä vaurastumisessa on erityisen tärkeää opetella myös pitämään rahat, ei vain se, että rahaa tehdään lisää.

Kimppaostoilla vauhditat asuntosalkkusi kasvua

Mielestäni porukalla ostaminen on velkavivun jälkeen tehokkain keino boostata asuntosijoittamista ja kasvattaa asuntosalkkusi kokoa. Itse olen huomannut tämän toimivaksi keinoksi, koska saan nopeammin rahani tuottamaan. Ajatellaan, että ostaisin vain yksin asuntoja ja vieläpä vaikka vähän kalliimpia asuntoja. Esim. jos olisin ostamassa 100 000 euron asuntoa ja pankki vaatisi 30% käsirahan eli 30 000 euroa, menisi melko kauan aikaa säästää tuo raha. Jos vaihtoehtoisesti ostaisinkin porukalla 50 000 euron maksavan asunnon, ja pankki vaatisi tuon 30% käsirahan, summa puolittuisi ja olisi 15 000 euroa. Jos meitä on kolme ostajaa, jokainen laittaa 5000 euroa sijoitukseen. Saamme rahan siis nopeasti pois pankkitililtä tuottamaan ja pyörän pyörimään. Näin ei mene myöskään aikaa hukkaan.

Tässä pidän toki tärkeänä sitä, että omaat luotettavat kumppanit, joiden kanssa asuntosijoittamista teet. Asuntoja kuitenkin pidetään useimmissa tapauksissa useita vuosia, joten olisi hyvä olla sellainen porukka, jonka kanssa näet yhteistyön toimivan myös pitkällä tähtäimellä. Luottamus on tärkeää ja hyvät valmiiksi sovitut pelisäännöt. Kannattaa etukäteen tehdä sopimukset siitä, kuka hoitaa mitäkin ja mitkä ovat kaikkien vastuualueet. Kumppaneita ei myöskään kannata olla liikaa. Kolmeen luotettavaan kumppaniin olisi mielestäni hyvä rajata, jotta homma pysyy yksinkertaisena eikä tule turhaa säätämistä.

Kimppaostoissa voi myös tehdä omia diilejä. Eli esim. niin, että yksi lainaa käsirahan ja toiset hoitavat vuokrauksen ja muun työn osuuden. Näin kaikki voivat hyötyä.

Kaksi rahavirtaa: pääomasi kasvaa ja euroja kilahtaa tilillesi joka kuukausi

Asuntosijoittamisesta voit saada kahta tuloa eli pääomasi kasvaa joka kuukausi, kun laina lyhenee ja vielä tämän lisäksi saat rahaa “palkkana” tilillesi. Tässä kuitenkin täytyy huomioida se, että kun teet laskelmia ostettavasta kohteesta, kassavirran (eli vuokra-kaikki pakolliset kulut; vastike, vesi, sähkö, lainanlyhennys, verot) täytyy jäädä plussalle. Näin riski pysyy maltillisena.

Kun lainarahan osuus pienenee, sinulle jää myös enemmän tuloja kaikkien kulujen jälkeen, sillä positiivisen kassavirran osuus yleisesti ottaen nousee lainan lyhentyessä, ellei muut kulut ole kallistuneet matkan varrella merkittävästi. Kun asunto on maksanut itse itsensä 15-25 vuoden kuluttua, sinulle jää passiivisia tuloja jo melko mukavasti.

Voit itse vaikuttaa tuottoon ja parantaa sitä

Jos asuntosijoittamista vertaa vaikkapa arvopaperisijoittamiseen, asuntojen tuottoihin voit itse vaikuttaa. Ostovaiheessa tehdään suurimmat voitot eli suosittelenkin ostamaan asunnon aina reilusti alle markkinahinnan. Jos ostat huonokuntoisen asunnon, jonka itse remontoit ja sen jälkeen myyt eteenpäin, voit tehdä esim. 10 000-20 000 euron voitot. Toki myös asunnoissa, joita aiot pitää pidemmän aikaa, voit tehdä pientä pintaremonttia ja lisätä näin asumisviihtyvyyttä ja korottaa vuokraa. Näissä kuitenkin kannattaa olla tarkkana, ettei laita liikaa rahaa pintaremonttiin. Laske aina kuinka kauan sinulla kestää saada pintaremontin kustannukset takaisin ja onko se oikeasti järkevää.

Osta aina alle markkinahinnan

Itselläni on nyrkkisääntönä ostaa jokainen kohde alle markkinahinnan ja mielellään reilusti alle, jos mahdollista. Niin kuin edellisessä kappaleessa mainitsin, suurimmat voitot tehdään jo ostovaiheessa. Mistä tällaisia kohteita sitten löytää? Verkostoituminen on erityisen tärkeää asuntosijoittamisessa, joten suosittelen rohkeasti tutustumaan muihin asuntosijoittajiin ja hankkimaan näin arvokkaita kontakteja. Muut sijoittavat myyvät usein kohteita toisille sijoittajille alle markkinahinnan. Tämä perustuu siihen, että sijoittajatahot ostavat kokonaisia kerrostaloja todella edullisin hinnoin ja pystyvät vielä tarjoamaan muille sijoittajille näitä kohteita järkevillä hinnoilla.

Julkisesta markkinasta voit myös löytää sopivia kohteita. Koen vain itse sen hankalammaksi tässä markkinatilanteessa, koska pitää toimia todella nopeasti hyvän kohteen sattuessa kohdalle, sillä kilpailu on tänä päivänä kasvanut. Sinun kannattaa neuvotella lainalupaus pankin kanssa valmiiksi, jotta olet etulyöntiasemassa muihin nähden, kun oikeanlainen asunto sattuu kohdallesi. Helmiä kuitenkin voi löytyä, sillä markkinoilla sattuu hinnoitteluvirheitä tai saatat löytää kuolinpesän asunnon, josta halutaan päästä nopeasti eroon eikä hinnalla ole niin väliä.

Vakaa sijoituskohde ja maltillinen riski

Asunto on melko vakaa sijoituskohde, jos hintakehitystä tarkistellaan historiallisella tasolla. Hinnat heiluvat melko maltillisesti, joten se luonnollisesti pienentää myös asuntosijoittamisen riskiä. Asuntojen hinnat toki heilahtelevat pitkällä tähtäimellä, mutta tätä ei mielestäni kannata säikähtää. Kannattaa toki hyödyntää hintojen lasku, sillä silloinhan on ostajan markkinat ja kohteita löytyy edullisin hinnoin. Pidemmällä tähtäimellä hinnat kuitenkin jatkavat nousuaan, vaikka välillä heilahteluja tulisikin.

Asuntosijoittamisessa niin kuin myös kaikenlaisessa sijoittamisessa on riski. Riskiä voit minimoida sillä, että tiedät mitä olet tekemässä. Olet siis opiskellut asiaa riittävästi, jotta osaat välttää suurimmat virheet. Kun ostat asuntosi muuttovoittoisilta paikkakunnilta ja hyviltä alueilta, pienennät myös riskiä huomattavasti. Kannattaa myöskin pitää riittävää puskuria eli vararahastoa itsellä, jotta yllättävän tilanteen sattuessa, jos vaikkapa vuokralainen jättää vuokria maksamatta, taloutesi ei kaadu.

Monta mahdollisuutta toteuttaa vuokraustoimintaa – tee siitä omannäköinen juttu

Yleisimmin asuntosijoittamista toteutetaan ostamalla asunto, vuokraamalla se ja pitämällä sijoitusta useamman vuoden. Voit ostaa esim. yhden tai kaksi asuntoa ja pitää niitä ikään kuin säästöpossuna. Tai voit hankkia isomman asuntosalkun ja nauttia passiivista tuloa ja aloittaa eläkepäivät aikaisemmin. Toinen yleinen vaihtoehto on flippaaminen, joka tarkoittaa sitä, että ostat kohteen edullisesti, remontoit ja myyt kalliimmalla. Siitä on toki etua, jos omaat itse remonttitaitoja, mutta vaihtoehtoisesti voit palkata jonkun muun tekemään remontin, kunhan sen saa toteutettua edullisesti ja budjettiin sopivalla tavalla.

Jotkut aloittavat asuntosijoittamisen jälleenvuokraamalla oman asunnon ja tästä onkin syntynyt airbnb-vuokraustoiminta. Airbnb:n kautta voit vuokrata oman asuntosi tai vuokra-asuntosi lyhyeksi aikaa, vaikkapa vain yhdeksi yöksi. Erityisesti lomailijat suosivat näitä kohteita, sillä näihin pääsee yleisesti ottaen edullisemmin kuin hotelleihin.

Toki voit toteuttaa vuokraustoimintaa vuokraamalla liiketiloja, halli- tai varastotiloja tai lomamökkejä. Vaihtoehtoja on monia, joten suosittelen käyttämään aikaa hyvän suunnitelman tekemiseen. Kun tiedät mitä haluat, on helpompi sitten suunnitella minkälaisia kohteita tarvitset sijoitussalkkuusi.

Vapaat vakuudet ja muu omaisuus

Onko sinulla oma asunto, joka on velaton tai olet ainakin osittain lyhentänyt siitä lainaa pois? Tällöin sinulle on kertynyt asunnostasi vapaita vakuuksia, joita voit hyödyntää sijoitusasunnon ostoa varten. Jos ajatellaan, että sinulle olisi kertynyt vapaita vakuuksia 8000 euron edestä ja haluaisit ostaa asunnon, johon tarvitset 10 000 euron käsirahan. Sinulla tarvitsisi siis olla vain 2000 euroa omaa rahaa tähän ostokseen ja loppu kuittautuisi vapailla vakuuksilla. Nyt siis pääsisitkin paljon nopeammin sijoitusasuntoon kiinni, mitä olit edes ajatellut! Ja jos sinulla on metsäomistuksia, ne saattavat käydä pankissa myös vakuudeksi.

Verohyödyt

Asuntosijoittajana saat suuren hyödyn toimintaasi verovähennyksistä. Saat vähentää verotuksessa kaikki tulonhankkimiseen liittyvät kulut. Ja kun nämä kaikki kulut on vähennetty, maksat vasta jäljelle jäävästä summasta pääomatuloveron. Tällä hetkellä se on 30%, mutta jos sinun vuosittaiset pääomatulot on yli 30 000 euroa, maksat pääomatuloveroa 34%. Fiksu asuntosijoittaja osaa siis hyödyntää tätäkin etua omassa toiminnassaan. Voit vähentää vuokratuloistasi mm. hoitovastikkeen, asunnon remonttikustannukset, vesimaksut, sähkömaksut ja vuokralaisen hankinnasta johtuvat kulut. Myös aiheeseen liittyviä valmennuksia ja kirjoja voit verotuksessa vähentää.

Taloudellisesti riippumattomaksi – ajatus siitä, että luot omia “työntekijöitä”

Asuntosijoittaminen on yksi hyvä keino päästä taloudellisesti riippumattomaksi. Jotta voisit olla taloudellisesti riippumaton, sinun täytyy löytää itsellesi passiivisia tuloja jauhava tulonlähde. Tähän asuntosijoittaminen onkin oiva keino, sillä se jauhaa sinulle työstä riippumatonta tuloa. Jos omistat useamman asunnon ja 20 vuoden päästä ne ovat velattomia, sinulle on kertynyt varallisuutta mukava summa ja asunnot voivat tuottaa sinulle kuukausipalkkasi verran tuloja joka kuukausi.

Itseäni houkuttelee ajatus siitä, että luot asunnoista ns. “omia työntekijöitä” itsellesi. Tarkoitushan on se, että asunnot maksavat itse itsensä eli vuokralainen ns. lyhentää velkaasi ja lainaraha muuttuu pikkuhiljaa sinun rahaksi. Jotta tämä houkutteleva ajatus toteutuu myös sinun kohdalla, suosittelen perehtymään asuntosijoittamiseen ja sen tuomiin mahdollisuuksiin paremmin. Kun sinulla on riittävästi tietoa aiheesta, ei muuta kuin hihat heilumaan ja ostoksille! Näin voit aloittaa matkasi kohti taloudellista vapautta.

Tämän artikkelin on kirjoittanut Henna Vihreävuori.

2