Onko sinulla haaveissa taloudellinen riippumattomuus, tavallista nopeampi eläköityminen, lisätulot tai haluaisitko vain muuten kerryttää varallisuuttasi pahan päivän varalle? Asuntosijoittaminen on loistava keino, jolla voi alkaa kerryttämään omaa varallisuutta ja saada passiivisia tuloja. Asuntosijoittamisessa on kuitenkin monia asioita, joita kannattaa ottaa huomioon ja joiden avulla voit välttyä pahimmilta sudenkuopilta.

Jos sinulla on kiinnostusta ja innostusta asuntosijoittamista kohtaan, mutta et tiedä mistä aloittaisit, suosittelen ottamaan tämän kirjoituksen asiat oppiin. Kaikki lähtee perusasioiden opettelusta ja niiden siirtämisestä käytäntöön. Kerron sinulle, miten voit mahdollisimman helposti aloittaa matkasi kohti asuntosijoittamista ja vaurastumista.

Opiskelu ja valmentautuminen

Mitä tahansa asiaa olet lähtemässä tekemään, riittävä perehtyminen ja opiskelu on aina tärkeintä. Tänä päivänä tietoa on saatavilla monista eri kanavista, mikä helpottaa oppimistasi, mutta toki lisää myös kilpailua. Kannattaa lukea asuntosijoituskirjallisuutta, joista voinkin suositella klassikoita Marko Kaarron Sijoita Asuntoihin! – Aloita – Kehity – Vaurastu -kirjaa ja Joonas Oravan ja Olli Turusen kirjoittamaa kirjaa “Osta, vuokraa & vaurastu”. Kannattaa myöskin lukea erilaisia blogeja, kuten Bisnesnaisen -blogia sekä median uutisointia aiheesta. Myös asuntomarkkinaa kannattaa seurata aktiivisesta, jotta olet ajantasalla tämän hetkisestä hintatasosta. Itse olin opiskellut itsenäisesti asioita kirjojen parissa, mutta jotta asiat saatiin vietyä kunnolla käytäntöön, hankin itselleni kokeneen valmentajan, jonka ansiosta asuntosijoittamiseni sai kunnolla vauhtia.

Ylijäämäinen talous

Ensimmäinen askel on ylijäämäinen talous. Sinulla täytyy olla rahaa, jota sijoittaa. Toki on myös tapauksia, joissa sijoittajat ovat lähteneet niin sanotusti nollasta liikkeelle ja ostaneet 100% velkavivulla ensimmäisen sijoitusasunnon. Turvallisinta on kuitenkin se, että itsellä on säästöjä ja jonkin verran rahaa myös puskuriksi, jotta asuntoja voi pitää. Aina voi tulla yllättäviä menoja ja esim. vuokra-asunnon jääkaappi voi mennä yhtäkkiä rikki ja sen korjaus vaatii rahaa. Ettei sijoitusvarallisuuttaan joutuisi myymään, suositeltavaa olisi pitää omiin menoihin/tuloihin sopivaa puskuria eli vararahastoa. Tähän hyvänä nyrkkisääntönä olisi säästää puskuriin 2-6 kuukauden tuloja vastaava summa. Omat numerot kannattaa siis tuntea ja tietää mihin rahansa käyttää.

Sijoitussuunnitelma

Sijoittaminen kannattaa aina aloittaa hyvästä sijoitussuunnitelmasta. Valmiiksi suunniteltu on kuin puoliksi tehty. Sijoitussuunnitelma määrittelee strategian. Kaksi perusajatusta asuntosijoittamisessa on se, että ostat asunnon/asuntoja, vuokraat, pidät ja vaurastut. Näin saat säännöllistä tuloa joka kuukausi, jos kohde on kassavirraltaan positiivinen. Positiivisella kassavirralla tarkoitetaan asunnoista saatavaa tuloa kaikkien kulujen, myös verojen, jälkeen. Ja siihen kannattaakin aina pyrkiä, että jokainen kohde tuottaisi positiivista kassavirtaa. Näin laina lyhenee joka kuukausi ja euroja kilahtaa mukavasti tilille.

Toinen vaihtoehto on asuntojen flippaaminen eli se, että ostat asunnon/asuntoja, remontoit ja myyt ne kalliimmalla eteenpäin. Tämä mahdollistaa usein varallisuuden nopeamman kasvattamisen, mutta vaatii enemmän osaamista. Tärkeintä on ostaa asunto mahdollisimman edulliseen hintaan, remontoida asunto järkevällä hinnalla ja myydä eteenpäin isompaan hintaan. Tämä on flippaamisen perusajatus.

Asuntosijoittamisessa kaiken voi tehdä itse tai ulkoistaa muille. Avaimet käteen -periaatteella toimivat asuntopaketit ovat helppo tapa lähteä liikkeelle, jos sijoittaminen tuntuu alkuun epävarmalta. Näin saat ostettua asunnon usein alle markkinahinnan, hyvällä vuokratuotolla sekä valmiilla vuokralaisella.

Asuntosijoittajan kannattaa myös perehtyä tarkemmin korkoa korolle -ilmiöön, jota kutsutaan myöskin maailman kahdeksanneksi ihmeeksi. Alkuun tuntuu siltä, ettei juuri mitään tapahdu, mutta sitten kun alkaa tapahtua niin silloin todella tapahtuu. Korkoa korolle -ilmiöllä on merkittäviä vaikutuksia, jos sitä tarkastellaan pitkällä aikavälillä. Jo parinkin prosentin erolla on suuret vaikutukset, kun tuottoa tarkastellaan pidemmällä aikavälillä. Lainaten Marko Kaarron Sijoita asuntoihin! -kirjan esimerkkiä, jossa sijoitettava summa on 1000 euroa ja tarkasteltava ajanjakso on 36 vuotta. 2 %:n tuotolla kertynyt kokonaissumma on 2000 euroa, mutta 15 %:n tuotolla summa on 153 200 euroa. Ja näissä on melkoinen ero.

Muistathan tehdä hyvät laskelmat siitä kohteesta, minkä olet ostamassa!
Tästä painamalla pääset helppokäyttöiseen laskuriin.

Rahoitus kuntoon

Asuntosijoittamisen hienous on se, että sijoituksiin saa helposti pankkilainaa ja velkavipu on loistava työkalu, joka mahdollistaa suuretkin voitot. Velkavivulla tarkoitetaan asuntosijoittamisen rahoittamista lainapääomalla. Väärin käytettynä se kuitenkin toimii negatiivisesti, joten sitä täytyy osata hyödyntää järkevällä tasolla.

Lainaa on kahdenlaista; hyvää ja huonoa. Huonoihin lainoihin lasketaan sellaiset lainat, jotka vievät sinulta rahaa joka kuukausi, esim. autolaina tai kulutusluotto. Hyvä laina on sellaista, joka tuo sinulle lisää rahaa kuukausittain ja tähän lasketaan sijoitusasuntojen lainat. Mikäli sinulla ei ole omaa rahaa käytettävissä, voit käyttää myös vakuuksia omasta maksetusta/osittain maksetusta asunnostasi sijoitusasunnon ostoon. Yksi vaihtoehto on lainata vakuuksia toisilta. Näin monet ovat ostaneet 100% velkavivulla sijoitusasuntoja. Voit toki ostaa myös kaverin kanssa tai pienellä porukalla asunnon. Näin et tarvitse niin paljoa omaa rahaa. Myös yhtiölainallinen asunto on hyvä vaihtoehto, johon taloyhtiö on jo valmiiksi neuvotellut lainan.

Pääsääntöisesti pankki rahoittaa asunnon 70%:sesti ja asunto takaa itsensä 70% asti. Loput 30% täytyy siis olla itsellä rahaa tai vaihtoehtoisesti osa tästä voi olla muuta vapaata vakuutta. Esim. 50 000 euroa maksavasta asunnosta 70% on 35 000 euroa, joten tarvitset omaa rahaa 15 000 euroa.
Rahoituksessa kannattaa ottaa oma sijoitussuunnitelma huomioon. Se määrittelee millaista lainaa ja kuinka pitkää laina-aikaa sinun kannattaa käyttää. Ota siis tässäkin kokonaisuus huomioon, jotta valitut lainat palvelisivat tavoitteitasi mahdollisimman hyvin. Lainalupaus kannattaa hakea jo etukäteen, jotta saat etumatkaa muihin ostajiin nähden. Kun sopiva asunto osuu kohdallesi, voit tehdä heti kaupat.

Hyvä pankkikontakti on erityisen tärkeä. Sinun on tärkeää löytää henkilö, joka ymmärtää asuntosijoittamisesta. Suositeltavaa olisi pyytää lainatarjousta muutamista eri pankeista, sillä pankeissakin on eroja. Kun menet lainaneuvotteluun, valmistaudu siihen huolellisesti. Mitä ammattimaisemmalta vaikutat, sitä helpommin sinua lainoitetaan. Neuvotteluun olisi hyvä ottaa mukaan oma meno- ja tulolaskelma, laskelmat lainamäärästä, kassavirrasta sekä mahdolliset vapaat vakuudet muista asunnoistasi. On hyvä tietää, että monet pankkihenkilöt eivät itse ole perehtyneitä asuntosijoittamiseen, joten he eivät aina osaa nähdä kokonaisuutta. Tämän takia on hyvä koittaa löytää pankkikontakti, joka todella ymmärtää asuntosijoittamisen maailmaa.

Lainaneuvottelussa olisi tärkeää neuvotella lainalle mahdollisimman alhainen todellinen vuosikorko. Tällä tarkoitetaan euribor, pankin marginaali ja muut kulut yhteenlaskettuna. Tämän lisäksi sinun kannattaa valita itsellesi sopivin lainanlyhennystapa. Yleisimmät lainamuodot ovat annuiteetti, tasalyhennys sekä kiinteä tasaerälaina. Lainoihin voi myös halutessa ottaa korkosuojauksen tai vakuutuksen, jos pelkäät korkojen pomppaavan pilviin. Nämä kuitenkin lähes aina ovat laskettu niin, että pankki voittaa.

Huolellinen pohjatyö ostettavasta kohteesta

Ensimmäinen asia, mikä kannattaa ottaa tässä huomioon on sijainti. Mille alueella sitten on järkevää sijoittaa? Kannattaa valita kasvavia muuttovoittoisia kuntia ja välttää muuttotappiolliset kunnat. Ydinkeskusta on parasta aluetta vuokrattavuuden kannalta. Mitä lähempänä keskustaa asunto sijaitsee, sen varmemmin saat aina vuokralaisen asuntoosi. Jos sijoitat lähiöihin, kannattaa valita kasvava lähiö, jossa on hyvät julkiset palvelut, oppilaitokset ja jonne mahdollisesti myös rakennetaan lisää.

Asunnon remontit on myös syytä tutkia huolella. Remontit voidaan luokitella taloyhtiön remontteihin ja asunnon pintaremontteihin. Remontit kannattaa ottaa myös omissa laskelmissa huomioon. Isoimmat taloyhtiön remontit ovat: putki-, julkisivu-, parveke-, sähkö-, hissi-, ikkuna- ja kattoremontti. Nämä kannattaa laskea asunnon hankintahintaan mukaan, jos näitä remontteja ei ole tehty. Remontteja voi tarkastella asunnon rakennusvuoden mukaan ja niihin on helppo varautua, kun suunnilleen tietää, että kuinka kauan remonttien pitäisi kestää.

Taloyhtiötä olisi myös hyvä tarkastella lähemmin. Mitä suurempi taloyhtiö on kooltaan, sen enemmän on maksajia ja sen turvallisempaa omistaminen on, jos sattuu jokin isompi ongelma. Taloyhtiön omistukset kannattaa myös huomioida, sillä liikehuoneistosta taloyhtiö saa vuokratuloja. Kannattaa myös selvittää onko taloyhtiö vuokra- vai omatonttinen, sillä omatonttinen yhtiö tulee aina edullisemmaksi, kun tontista ei tarvitse eriksee maksaa vuokraa. Hoitovastiketaso alueella, energialuokka sekä taloyhtiön kunto olisi hyvä myös selvittää, jottei jää yllätysten varaan.

Kun olet saanut kaiken tarpeellisen selvitettyä, voit alkaa tehdä ostotarjouksia. Kun sopiva kohde tärppää, voit aloittaa vuokralaisen hankinnan. Jos et halua hankkia itse vuokralaista, voit käyttää apuna vuokrausfirmaa. Kun sopiva vuokralainen on löytynyt, voitkin nauttia passiivisista tuloista. Muista aina pyrkiä ostamaan asunto mahdollisimman edullisesti ja mieluiten alle markkinahinnan, jotta saat mahdollisimman hyvän voiton. Näiden vinkkien avulla pääset varmasti alkuun asuntosijoittamisen matkallasi.

Tämän artikkelin on kirjoittanut Henna Vihreävuori.

2